«صبح من» با مسائل حقوقی: زمانی که صاحب خانه و مستاجر با هم بر سر زمان تخلیه خانه به توافق نرسند، صاحب خانه این امکان را دارد که به شورا یا دادگاه مراجعه کرده و برای دریافت حکم تخلیه خانه اقدام کند. از طرفی رعایت نکردن بندهای قرارداد اجاره نامه هم توسط مستاجر باعث می‌شود تا صاحب خانه به دنبال حکم تخلیه منزل خریداری شده باشد. در قانون به صاحب خانه موجر و به فردی که آن را اجاره کرده است، مستاجر می‌گویند.
به گزارش مجله خبری «صبح من»، بین موجر یا همان صاحب خانه و مستاجر قراردادی امضا می‌شود که در آن دو طرف باید تعهداتی را بپذیرند و رعایت این تعهدات پشتوانه قانونی دارد. هر دو طرف باید در طول مدت قرارداد به این تعهدات پایبند باشند تا دچار مشکلی نشده و نیازی به گرفتن حکم تخلیه فوری مستاجر پیدا نشود.
قرارداد اجاره یک قرارداد موقت است که تعیین زمان در آن یکی از شرایط صحت این قرارداد به شمار می‌رود. اگر برای این قرارداد مدت زمانی تعیین نشود، اعتباری برای آن نمی‌توان قائل بود. با پایان یافتن این مدت زمان اگر قرارداد تمدید نشود، صاحب خانه از مستاجر می‌خواهد که آن را تخلیه کند که اگر ملک با رضایت تخلیه نشود دچار مشکلاتی خواهند شد. در ادامه به بررسی موضوع حکم تخلیه خانه و مراحل آن می‌پردازیم. پس با ما همراه باشید.
انواع اجاره نامه
در قانون سه نوع اجاره به صورت قانونی پذیرفته می‌شود. اجاره نامه برای منزل محل سکونت، اجاره نامه محل کار یا تجارت و اجاره نامه مکان‌هایی مانند درمانگاه یا موسسه خیریه که در گروه محل‌های مسکونی قرار گرفته می‌شود. بر اساس قراردادی که میان صاحب خانه و مستاجر منعقد می‌شود، مستاجر موظف است که مبلغی را به عنوان اجاره بها پرداخت کند. بهتر است در نوشتن قرارداد نکات زیر نیز رعایت شود تا بتوان از آن در مراجع قانونی استفاده کرد:
- مدت اجاره دقیقا مشخص شده باشد.
- اجاره نامه در دو نسخه تنظیم شده باشد و این موضوع در آن نیز قید شده باشد.
- قرارداد باید به امضای موجر و مستاجر برسد.
- دو نفر شاهد معتمد باید قرارداد عادی اجاره را امضا کنند.
- در سند عادی اجاره باید تصریح کنند که عقد اجاره با سر قفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است.
قانون مربوط به دریافت حکم تخلیه خانه
دریافت حکم تخلیه خانه در قانون هم آمده است. به این صورت که هر مالکی این حق را دارد که با اتمام و انقضای مدت زمان اجاره و یا بروز تخلف توسط مستاجر، درخواست حکم تخلیه منزل خریداری شده را بدهد. اگر در این میان ملک مورد نظری که اجاره داده شده است، تجاری باشد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ می‌شود و دادگاه باید بر اساس قوانین نسبت به فسخ اجاره و تخلیه ملک رای خود را صادر کند. اما اگر روابط مستاجر و صاحب خانه بر اساس قانون سال ۱۳۷۶ باشد شورای حل اختلاف با بررسی اجاره نامه برای تخلیه خانه دستور صادر می‌کند.
بیشتر بخوانید:
- گذرنامه موقتی زیارتی چیست و آن را چگونه بگیریم؟
- هرآنچه باید در مورد بیمه بیکاری بدانید
- پرداخت نکردن شارژ ساختمان مجازات دارد؟
- فرق مالکیت و سرقفلی چیست؟
شرایط دریافت حکم تخلیه خانه
زمانی می‌توان برای تخلیه ملک مسکونی اقدام کرد که یکی از چهار مورد زیر وجود داشته باشد:
- باقی ماندن مستاجر در ملک و عدم تخلیه علی رغم اتمام زمان اجاره که در اجاره نامه ذکر شده است.
- گذشت سه ماه از موعد پرداخت اجاره بها بدون اینکه مبلغی از سوی مستاجر به موجر پرداخت شود.
- استفاده غیر مشروع از ملک مورد اجاره توسط مستاجر.
- انتقال ملک مورد اجاره به شخص دیگری توسط مستاجر.
قراردادی که میان صاحب خانه و مستاجر به امضا درمی‌آید ممکن است به صورت رسمی و یا غیر رسمی تنظیم شده باشد. اگر این قرارداد رسمی باشد؛ برای درخواست تخلیه و دریافت حکم تخلیه خانه، صاحب خانه باید به اداره ثبت مراجعه کرده و با اخذ حکم تخلیه فوری مستاجر برای درخواست صدور اجرائیه به همان دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره در آن بسته شده است، مراجعه کند.
در این زمینه باید به دو شرط مهم در تنظیم قرارداد اجاره توجه داشته باشید:
- قرارداد اجاره باید به موجب قانون سال ۱۳۷۶ در دو نسخه تنظیم شده باشد. این شرط اساسی به این منظور مقرر شده که طرفین به طور کامل نسبت به تکالیف خود آگاه باشند و امکان جعل یا الحاق قرارداد وجود نداشته باشد.
- دو نفر به عنوان شاهد باید وقوع عقد و صحت آن را گواهی کنند و قرارداد را امضا کنند.
مدارک لازم جهت دریافت حکم تخلیه خانه
برای دریافت حکم تخلیه فوری مستاجر باید سند مالکیت و سند اجاره نامه را به همراه خود داشته باشید تا بتوانید یکی از شرایط صدور حکم تخلیه را اثبات کنید. برای درخواست صدور حکم تخلیه خانه می‌توانید بر اساس ماده‌های ۱ و ۱۵ قانون ۱۳۶۲ یا ماده‌های ۱ و ۳ قانون ۱۳۷۶ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی، اقدام کنید.
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه خانه
این دو مورد با هم تفاوت‌هایی دارند. در دستور تخلیه، این دستور زمانی صادر می‌شود که رابطه صاحب خانه و مستاجر بر اساس قانون سال ۱۳۷۶ باشد و شرایط این قانون هم در اجاره نامه مورد توجه باشد. اما حکم تخلیه زمانی صادر می‌شود که با توجه به هر دلیلی نتوان با استناد به قانون دستور تخلیه را صادر کرد و برای این کار نیاز به دادرسی برای صدور حکم باشد.
مراحل اجرای تخلیه منزل مسکونی
بعد از آنکه توانستید نسبت به یکی از شرایط لازم برای دریافت حکم تخلیه خانه اقدام کنید، می‌توانید به دادگاه یا شورای حل اختلاف مراجعه کرده و با صدور حکم، تا ۲۴ ساعت پس از آن مستاجر از حکم مطلع می‌شود و در واقع حکم تخلیه به او ابلاغ می‌شود. در این مرحله مستاجر ۷۲ ساعت مهلت دارد که ملک اجاره شده را تخلیه کند و نمی‌تواند نسبت به حکم اعتراضی داشته باشد.
حکم تخلیه منزل خریداری شده زمانی قابل اجرا است که صاحب خانه ودیعه یا پول پیشی را که از مستاجر گرفته بود، به او پس بدهد. تا زمانی که این مبلغ به مستاجر برگردانده نشود و رسید آن به مرکز قضایی تحویل داده نشود، امکان اجرای حکم تخلیه وجود ندارد.
در همین زمینه اگر مستاجر در زمان سکونت خود خسارتی به ملک وارد کرده باشد یا به مستاجر بدهکار باشد، صاحب خانه می‌تواند برای دریافت بدهی یا خسارت به دادگاه یا شورای حل اختلاف درخواست داده و ادعای خود را نیز اثبات کند. گاهی اوقات زمانی که مستاجر ثابت کند قرارداد اجاره را تمدید کرده یا صاحب خانه از سند جعلی برای درخواست خود استفاده کند، می‌توان از اجرای حکم تخلیه جلوگیری کرد.
اجاره قرارداد عادی هم همانطور که اشاره کردیم با قرارداد رسمی متفاوت است. بر طبق ماده ۲ قانون روابط مستاجر و صاحب خانه، که در سال ۱۳۷۶ تصویب شده است؛ قرارداد اجاره عادی باید به وسیله دو نفر به عنوان شاهد گواهی شود. علاوه بر این هم درخواست تخلیه برای ملکی که با هدف سکونت اجاره داده شده است؛ باید به شورای حل اختلاف ارائه شود. اگر ملک با هدف تجاری اجاره داده شده باشد، مشمول پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی می‌شود و به دادگاه نیز ارائه می‌شود.
نکته مهمی که در این میان وجود دارد آن است که اگر مستاجر با پایان زمان اجاره خود در ملک باقی مانده باشد، با او با توجه به توافقاتی که انجام شده و مواد قرارداد برخورد می‌شود. برای مثال احتمال دارد در قرارداد توافق شده باشد که با انقضای مدت زمان اجاره، مبلغی به عنوان اجاره بهای پس از انقضا از مستاجر دریافت می‌شود و از این نوع مواردی که در قراردادها به چشم می‌خورد.
برای درخواست تخلیه خانه نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجر وجود ندارد و اگر مدت اجاره تمام شده باشد، مستاجر مکلف به تخلیه است و بر اساس قانونی که قرارداد بر اساس آن تنظیم شده است؛ با او برخورد خواهد شد.
نحوه توقف دستور تخلیه
در دو حالت مستاجر می‌تواند از دستور تخلیه جلوگیری کند:
- مستاجر مدعی شود که قرارداد اجاره را تمدید کرده است.
- مستاجر ادعا کند که سند مورد استفاده توسط صاحب خانه اصالت ندارد و جعلی است.
در این زمینه باید توجه داشته باشید که با توجه به فوری بودن دستور حکم تخلیه، مستاجر فرصت ندارد که پیش از اتمام مهلت تخلیه عملیات آن را متوقف کند. به همین دلیل هم باید برای دادرسی فوری اقدام کند. در این مرحله مستاجر می‌تواند بدون دادخواست دلایل خود را به دادگاه ارائه کرده تا درخواست او مورد بررسی قرار بگیرد.
برای دریافت حکم تخلیه خانه به کجا باید مراجعه کرد؟
اگر ملک مورد اجاره کاربری مسکونی داشته باشد، مرجع مورد نظر شورای حل اختلاف است اما اگر ملک تجاری باشد، مرجع مورد نظر دادگاه محل است. بعد از صدور دستور تخلیه مستاجر ۳ روز برای اقدام به تخلیه فرصت دارد. مراحل دریافت حکم تخلیه نیز حدودا یک هفته به طول می‌انجامد. در صورتی که صاحب خانه بخواهد چیزی را اثبات کند، این مدت زمان کمی طولانی‌تر هم می‌شود.
جمع بندی
- زمانی که صاحب خانه و مستاجر با هم بر سر زمان تخلیه خانه به توافق نرسند، صاحب خانه این امکان را دارد که به شورا یا دادگاه مراجعه کرده و برای دریافت حکم تخلیه خانه اقدام کند.
- بین موجر یا همان صاحب خانه و مستاجر قراردادی امضا می‌شود که در آن دو طرف باید تعهداتی را بپذیرند و رعایت این تعهدات پشتوانه قانونی دارد.
- قراردادی که میان صاحب خانه و مستاجر به امضا درمی‌آید ممکن است به صورت رسمی و یا غیر رسمی تنظیم شده باشد.
- دو نفر به عنوان شاهد باید وقوع عقد و صحت آن را گواهی کنند و قرارداد را امضا کنند.
- حکم تخلیه منزل خریداری شده زمانی قابل اجرا است که صاحب خانه ودیعه یا پول پیشی را که از مستاجر گرفته بود، به او پس بدهد.
- اگر مستاجر در زمان سکونت خود خسارتی به ملک وارد کرده باشد یا به مستاجر بدهکار باشد، صاحب خانه می‌تواند برای دریافت بدهی یا خسارت به دادگاه یا شورای حل اختلاف درخواست داده و ادعای خود را نیز اثبات کند.
- برای درخواست تخلیه خانه نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجر وجود ندارد و اگر مدت اجاره تمام شده باشد، مستاجر مکلف به تخلیه است.
- اگر ملک مورد اجاره کاربری مسکونی داشته باشد، مرجع مورد نظر شورای حل اختلاف است اما اگر ملک تجاری باشد، مرجع مورد نظر دادگاه محل است.
- با توجه به فوری بودن دستور حکم تخلیه، مستاجر فرصت ندارد که پیش از اتمام مهلت تخلیه عملیات آن را متوقف کند. به همین دلیل هم باید برای دادرسی فوری اقدام کند.
بیشتر بخوانید:
- شورای حل اختلاف، از وظایف تا تفاوت‌هایش با دادگاه
- قصور پزشکی چیست؟ (انواع، مجازات و نحوه شکایت)
- چگونه شکایت خود را برای پلیس فتا ثبت کنیم؟
- اعتراض به رای قطعی دادگاه تجدید نظر امکان‌پذیر است؟
اخبار «صبح من» را در بله و ایتا دنبال کنید:
کانال «صبح من» در بله:
https://ble.ir/sobheman
کانال «صبح من» در ایتا:
https://eitaa.com/Sobheman
